《陸豐市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)審批管理實(shí)施細(xì)則》政策解讀

　　一、制定背景

　　為了規(guī)范我市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作，保障農(nóng)村村民合法居住權(quán)益，促進(jìn)節(jié)約集約用地，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）及《汕尾市農(nóng)村建房條例》《汕尾市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則》（汕農(nóng)農(nóng)〔2023〕88號）等法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際制定《陸豐市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)審批管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）。

　　二、制定依據(jù)

　　1、《中華人民共和國土地管理法》

　　2、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　3、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）

　　4、《汕尾農(nóng)村建房條例》

　　5、《汕尾市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則》（汕農(nóng)農(nóng)〔2023〕88號）

　　三、主要內(nèi)容

　　1、《實(shí)施細(xì)則》明確了適用范圍。

　　細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外農(nóng)村宅基地的申請審批和農(nóng)村住宅的新建、改建、擴(kuò)建、重建等活動。農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農(nóng)村村民，是指具有本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人員。農(nóng)村建房，是指農(nóng)村住宅新建、改建、擴(kuò)建、重建等活動，含村民建房和集體建房等形式。村民建房，是指由村民以戶為單位,自行申請宅基地建造住宅的活動。集體建房，指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織受村民委托，在村域或者鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、集中建造住房的活動。

　　2、《實(shí)施細(xì)則》明確了建房原則。

　　農(nóng)村宅基地和住宅建設(shè)管理堅(jiān)持規(guī)劃先行、一戶一宅、先批后建、節(jié)約集約、保障安全、生態(tài)宜居等原則，尊重農(nóng)村公序良俗。農(nóng)村住宅應(yīng)當(dāng)符合安全環(huán)保、適用美觀的要求，體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史文化、地域特色和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。

　　3、《實(shí)施細(xì)則》明確了各級主管部門管理職責(zé)。

　　宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作的重心在基層，按照縣級主導(dǎo)、鎮(zhèn)級主責(zé)、村級主體的管理機(jī)制分級落實(shí)。

　　4、《實(shí)施細(xì)則》明確了宅基地規(guī)劃和用地要求。

　　經(jīng)批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃是核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可、進(jìn)行農(nóng)村建房的法定依據(jù)，應(yīng)當(dāng)向社會公布。未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批不得修改。農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)盡量使用農(nóng)村原有宅基地和村內(nèi)空閑地，荒山、荒坡等未利用地，盡量不占或少占耕地。涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)取得土地利用計(jì)劃指標(biāo)，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或未利用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 

　　5、《實(shí)施細(xì)則》明確了戶的概念。

　　農(nóng)村村民可以戶為單位向所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地，戶的認(rèn)定不以公安分戶作為分戶前置條件，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）夫妻與未達(dá)到法定婚齡的子女同住的僅認(rèn)定為一戶；（二）父母原則上與一子合并一戶，確需分戶的，必須經(jīng)成員（代表）會議討論通過。（三）家庭中女性成員已結(jié)婚，且配偶將戶籍遷移至已婚女性所在地的可立為一戶；（四）本集體經(jīng)濟(jì)組織男性成員達(dá)到法定結(jié)婚年齡且滿足本條第二款的前提下可立為一戶；（五）離異后無房一方再婚且配偶無房的可認(rèn)定為單獨(dú)的一戶；（六）若夫妻雙方各屬不同集體經(jīng)濟(jì)組織，結(jié)婚后只能選擇一方集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)定為一戶。

　　6、《實(shí)施細(xì)則》明確了建房標(biāo)準(zhǔn)。

　　村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地面積和住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：每處宅基地面積建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為每戶120平方米以下；宅基地每戶建筑面積為480平方米以下；建筑層數(shù)為4層以下；建筑高度為14米以下。允許農(nóng)戶在保留層數(shù)和高度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，通過兩戶聯(lián)建的方式將宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)放寬到150平方米以下。超過三戶（含三戶）聯(lián)建按照集體建房相關(guān)要求執(zhí)行。

　　7、《實(shí)施細(xì)則》明確了宅基地申請條件和不予批準(zhǔn)的情況。

　　農(nóng)村村民符合下列情形之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地：（一）原址重建或改建擴(kuò)建住宅的；（二）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、建設(shè)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、實(shí)施國土空間規(guī)劃或者調(diào)整村莊布局等，需要異址新建的；（三）退回原有宅基地，需要易地建房的；（四）具備分戶條件，確需另立戶建房的；（五）在本集體經(jīng)濟(jì)組織未取得宅基地或者現(xiàn)有宅基地面積明顯低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；（六）外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在本集體內(nèi)沒有宅基地，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織民主程序研究同意給予安排的；（七）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　有下列情形之一的，宅基地申請不予批準(zhǔn)：（一）不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（二）不符合一戶一宅的；（三）不符合國土空間規(guī)劃的；（四）將原有住宅出賣、出租、贈與他人或者改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；（五）原有住宅和宅基地被征收已依法安置的；（六）已有宅基地上存在違法用地、違法建筑等情況，未按照相關(guān)規(guī)定完成整改的；（七）所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的；（八）已參加集體建房再申請個(gè)人建房的；（九）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　8、《實(shí)施細(xì)則》明確了宅基地申請審批程序。

　　村民申請：符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向具有宅基地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。小組核查：所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收到申請后，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)對申請材料進(jìn)行核查，出具書面核查意見。村（社區(qū)）核查：村民委員會應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的核查情況和公示情況進(jìn)行核實(shí)。鎮(zhèn)（街、場、辦）政府受理：各鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府行政服務(wù)中心設(shè)立辦事窗口或指定機(jī)構(gòu)受理村級組織報(bào)送的申請材料，由鎮(zhèn)聯(lián)審小組審核。聯(lián)合審查：鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府受理申請材料后，組織鎮(zhèn)人員到現(xiàn)場勘查。鎮(zhèn)（街、場、辦）審批：經(jīng)審查符合條件的，鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府簽署審批意見。丈量批放：經(jīng)批準(zhǔn)用地建房的村民，在開工前依法申請辦理施工許可證或者向鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府辦理施工備案手續(xù)。監(jiān)督巡查：各鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府綜合執(zhí)法隊(duì)?wèi)?yīng)對房屋施工是否符合安全操作規(guī)范、建設(shè)面積是否超出原批準(zhǔn)范圍、是否存在安全隱患等方面進(jìn)行監(jiān)督巡查。規(guī)劃核實(shí)：住宅建設(shè)竣工后由鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府依法核實(shí)。竣工驗(yàn)收：規(guī)劃核實(shí)合格后，申請人應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收。確權(quán)登記：住宅竣工驗(yàn)收合格后，在地不動產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　9、《實(shí)施細(xì)則》明確了多戶聯(lián)建和集體建房的內(nèi)容。

　　人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，在充分尊重村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取集體建房和多戶聯(lián)合建房的措施，保障村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

　　10、《實(shí)施細(xì)則》明確了宅基地的退出和流轉(zhuǎn)的內(nèi)容。

　　村民依法取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住宅所有權(quán)，可通過轉(zhuǎn)讓、贈與、互換等方式在同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

　　11、《實(shí)施細(xì)則》明確了監(jiān)督執(zhí)法的內(nèi)容。

　　市人民政府加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地審批管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門，指導(dǎo)督查鎮(zhèn)（街、場、辦）人民政府、村（社區(qū)）依法履行職責(zé)。市人民政府及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、交通運(yùn)輸?shù)炔块T依據(jù)法定職責(zé)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

　　四、實(shí)施時(shí)間

　　《實(shí)施細(xì)則》自印發(fā)之日起后施行，有效期5年。《陸豐市人民政府關(guān)于印發(fā)陸豐市農(nóng)村宅基地和農(nóng)村村民住房建設(shè)審批管理實(shí)施細(xì)則（施行）的通知》（陸府辦〔2021〕46號）同時(shí)廢止。